国土部拟专项整治开发商 1月内3提囤地炒地问题

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摘要：土地闲置以及由此衍生的囤地炒地，一直是我国房地产开发过程中的一个怪象。通过囤积土地人为造成供应短缺假象，推高房价上涨预期进而谋利，逐渐成为不少开发商的惯用手段。 　　1个月内三提囤地炒地问题
　　国土部今年拟专项整治开发商
　　在中央从税收、利率等多方面加大对楼市调控之际，房地产用地监管也成为国土资源部的一大工作重点。 　　在近期短短不足1个月的时间里，国土资源部在三次不同的会议上提及开发商囤地炒地问题。按照最新的工作安排，国土部将在今年为此展开专项整治。而地方上也开始响应中央，对久拖不决的闲置土地“动刀”。
　　三提整治
　　2月21日，在部委机关2010年重点工作安排汇报会上，国土部土地利用管理司司长廖永林透露，根据当前土地市场和房地产市场情况，2010年该司将加强房地产市场监管调控与保障性安居工程用地供应，开展针对房地产开发过程中闲置土地、囤地炒地等各种违法违规用地行为的专项整治。
　　这已经是近1个月来，国土部官方第三次提到房地产用地监管议题。这显示，在各方压力之下，国土部门正在试图强化对楼市土地供应的监管力度。
　　此前，在1月底召开的全国国土资源工作会议上，国土部部长徐绍史在部署今年工作时便表示，要加强房地产市场土地供应调控，完善土地出让招拍挂制度，严格土地出让合同和划拨管理，坚决打击囤地炒地等违规行为。
　　仅仅几天之后，在2月初的土地卫片执法电视电话会议上，徐绍史再次提出，房地产开发当中的闲置用地、囤地炒地问题，也对土地执法监察提出了新的任务。从去年四季度开始，尤其是今年，根据国务院的部署，国土资源系统要严格监管房地产开发用地，闲置用地要按规定处理，对囤地炒地要进行查处。
　　徐绍史特别提到了现在社会上存在“以工商变更登记的方式来倒卖土地”的现象。“房地产公司招拍挂拿到土地之后，它不开发，等到市场转好的时候，它把股份转让给下家，而且变更法定代表人。这样就规避了国有土地使用权的转让，规避了契税、土地增值税等等。”
　　“这些手段不断在翻新，土地执法监管也需要有相应的应对措施。”徐绍史称。
　　在去年12月，国土部曾公开挂牌督办9省18宗房地产开发闲置土地，据国土部官员透露，目前已经有两宗土地被地方政府收回。
　　开发商曲线延期开工
　　土地闲置以及由此衍生的囤地炒地，一直是我国房地产开发过程中的一个怪象。通过囤积土地人为造成供应短缺假象，推高房价上涨预期进而谋利，逐渐成为不少开发商的惯用手段。
　　根据官方统计，全国目前闲置的房地产用地仍有约1万公顷（即1亿平方米），约占我国年度出让房地产开发用地总量的七分之一。
　　但来自非官方机构的数据则更令人忧虑。去年一家研究机构曾发布抽样调查显示，自2003年开发企业获得的土地中，将近60％的土地尚未进行开发。
　　尽管中国政府早在2008年年初便出台了闲置土地处置办法，如闲置一年征收20％闲置费等，但该规定在地方执行层面一直难言顺畅，政策失于宽泛和一些地方政府怠于贯彻被认为是主要原因。
　　而一些政策设计过程中的漏洞也为开发商极力钻营，借此达到延期开工之目的。
　　一位地方国土部门人士对《第一财经日报》透露，有些开发商在拿地后并不想积极开工，这时就会设计出一个不符合原来规划的建设方案，然后上报相关部门审批，而相关部门对此一般都会否决，因为开发商的方案突破了原来规划。但这就给了开发商重新申报的理由，从而“曲折”地达到了延期开工的目的。
　　在本月2日的国土部新闻通气会上，在回答本报记者的提问时，国土部土地利用司副司长冷宏志表示，国土部正在研究政策加大供地后开发利用环节的监管力度，“何时开工、何时竣工、是否存在闲置，这些问题以前政府都是被动地去监测。”
　　冷宏志透露，今年就要在土地出让合同里增加规定，约定开发企业有义务申报是否按照土地出让合同的约定开工和竣工时间，“希望通过这个做法解决被动监管的问题。”
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　　开发商“囤地”够用十年 三亚楼市开始“退烧”
　　受国际旅游岛概念影响，海南楼市去年底以来一路狂飙，春节刚过，海南省特别是三亚楼市却从当初的一房难求到现在炒家急于出货，开发商甚至降价促销，年前年后海南楼市大变脸。
　　有专家表示，海南楼盘价格太高，过度透支国际旅游岛利好政策，导致现在炒家开始急于出货，价格出现松动。
　　楼市成炒家市场
　　2月23日，记者在海南当地相关房产网站发现，不少楼盘开始打出折扣优惠促销的广告。
　　位于海南三亚市的三亚金中海蓝钻 (论坛 新闻)，目前均价在33000元/平方米，若购房者一次性付款可享受9.8折优惠；三亚克拉码头项目也推出春节特惠抢购活动：正月期间的购房者可享受直减上万元的超值优惠价格。
　　在一个月之前不少楼盘要求必须一次性付款，如今三亚海居项目不仅有9.6折～9.9折不等的折扣，更是取消一次性全款购房的规定，首付可4成。
　　今年从广州回海南老家过春节的邢先生向《每日经济新闻》记者表示，对海南高得离谱的房价。一些海南本地人也表示，价格再高，都和其没关系，已成为炒家市场的海南楼市如今开发商已开始大打折扣促销宣传。
　　在春节后海南楼盘的成交量确实已经开始萎缩，路过海口还可以看到一些楼盘促销广告。
　　广州地产专家谢逸枫表示，目前海南市场上几乎有80%比例是投资炒房，过高的房价透支了海南、三亚等城市的需求；在银行贷款收紧的情况下，开发商担心资金链破裂，因此，部分楼盘开始打折促销，甚至一些盘开始降价。
　　此外，他认为由于海南炒作“国际旅游岛概念”过度，在本地需求缺乏和外来投资客撤离及外来资金和热钱“逃亡”其他二三线城市后，高房价让部分刚性需求和改善型需求者观望。
　　开发商手中土地可建10年
　　据海南省国土环境资源厅相关数据显示：目前海南市场年销售商品房约300万到600万平方米，在开发商手中至少拥有可以建8000万平方米的商品房，满足未来10年供应开发的土地。
　　在海南拥有大规模项目的雅居乐公司相关人士23表示，目前海南清水湾1月份新推出的项目约800套~900套，已经卖完。公司目前还没有任何打折促销的计划。由于该公司楼盘的性质不太适合炒作，因此购买作为度假的较多。
　　满堂红研究部沈锐培认为，目前海南市场无真正的刚性需求，过度的透支国际旅游岛概念，如同空中楼阁炒作；概念的炒作，看不到实质性的经济支柱，难以支撑高的房价，使得下一个接盘的投资风险更大，因为目前不少投资客开始出货。
　　此外，他表示，海南项目若长期持有风险太大，国际旅游岛概念提出噱头太多，同时它后续的一些基建设施细则还未出台。在预期政策调整的环境下，高房价最多持续半年，可能就会下降。