政协委员张泓铭发布提案 建议央企退出楼市

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两会召开期间图行天下，搜狐焦点网最新获悉：全国政协委员、上海市人民政府参事、上海社会科学院研究员张泓铭在2010年全国两会提案上准备了四份关于房地产行业的提案，分别为“中国特色住房模式再思考的若干问题”、“关于中央企业退出房地产市场的建议”、“关于排除障碍由易入难、下决心试行物业税的建议”和“关于赋予地方政府调控房地产市场主动权的建议”。 　　央企应退出楼市
　　张泓铭在“关于中央企业退出房地产市场的建议”提案中表示，2007年和2009年，全国房地产市场大热，“地王”现象频现。在诸多“地王”中，其主角竟然是中央企业或是其子孙企业。据报刊称，在2009年全国的90多块“地王”中，央企系占了六成多。由此，引起社会颇多质疑之声。
　　张泓铭认为，央企系具有特殊使命和权利，不是一个普通的市场主体。央企系的特殊使命是执行国家的重要经济功能，主要从事同国家安全、重大资源密切联系的重大产业，比如石油、石化、电力、铁道、通讯、航海、航空、航天、军工、金融等行业，而非参与国内的一般性市场竞争。因此，央企系不仅不应该捣鼓“地王”，而且也不应该在房地产市场中再搅和，也就是说可以退出房地产市场了。
　　下决心试行物业税
　　在“关于排除障碍由易入难、下决心试行物业税的建议”的提案中，张泓铭认为开征物业税有三大好处：第一，有助于均衡财富，抑制两极分化。房地产市场价格多年过快上升，导致两极分化有所加剧。通过物业税征收，可以把部分因房地产价格过快上升形成的财富适当收归国有。第二，有助于稳定税收，平抑房地产市场波动给财政的直接影响，减少财政对“卖地”依赖，以解地方政府对于房地产调控的两难心理。第三，有助于抑制过度投资持有，稳定房地产市场交易和价格。
　　张泓铭表示，当前，无论从房地产市场稳定、财政税收稳定、政治社会稳定的角度看，都必须下决心试行物业税，以调整社会阶层的利益。
　　以下分别为“中国特色住房模式再思考的若干问题”、“关于中央企业退出房地产市场的建议”、“关于排除障碍由易入难、下决心试行物业税的建议”和“关于赋予地方政府调控房地产市场主动权的建议”四个提案全文：
　　中国特色住房模式再思考的若干问题
　　全国政协社科界委员 张泓铭
　　2010．02．22
　　中国城镇（下同）的住房问题图行天下，在改革开放以后经过了一个巨大的转变，关键性的措施是1998年国务院宣布，在全国取消了沿用了40年之久的实物分配制度，实现向货币化、商品化、市场化的方向转变。自此以后，中国的住房问题有了巨大的进步，就商品住房销售总量和城镇人均购买面积而言，分别由1998年的10827万平方米和0.29平方米，发展到2008年的59280万平方米和0.98平方米，分别增长了4.48倍和2.38倍，创造了中国历史上的奇迹。但是，与上述奇迹相反，社会的看法有很大不同，对于住房问题的意见越来越大，并被舆论戏称为同医疗、教育并列的当代中国三大难题。
　　这些情况，迫使人们重新思考中国住房体系的一些根本问题，即模式问题。住房体系的模式，不仅仅是指当前热烈讨论的什么供求平衡啊、市场和行政的分工啊等等，而是涉及政治、经济、文化伦理等一系列问题，在经济中又涉及生产、分配、流通和消费四个环节。本人初步思考，有五个问题需要优先关注。
　　第一，在政府管理导向上，要坚持住房问题民生优先、同时重视经济增长的方针。
　　住房的地位和作用，至少具有两个方面。首先，它是基本的生活资料，是民生不可或缺的生存载体；同时，住房的发展具有带动经济发展的作用。
　　政府处理住房问题面临着两难。如以民生问题论，需要将一定的资源无偿地支持民众解决住房，但可能减少经济增长的资源。如以经济增长问题论，则可能得出相反的结果。到底该如何作为，颇费踌躇。合理的选择应该是，解决民生优先、同时重视它在经济增长中的重要作用；并根据具体情况，有阶段性的调整。
　　住房问题民生优先的理由是不复杂的。从最初级的层面说，人首先得活着，只有活着才能谈到其他的发展，包括经济的增长。住房就是人要活着的必要条件。从高级的层面说，党和政府管理国家的初衷是“为人民谋幸福”，就是为全体人民谋福利。谋福利首先是抓民生重中之重的衣、食、住三样，解决基本的生活需要。住房保障，就是体现住房问题民生优先的主要抓手。以财力不足被动对待这样一个重大的民生问题，是需要逐步改变的！
　　在民生优先的前提下，同时重视住房问题在经济增长中的重要作用。这是多年来，以住宅为主力的房地产市场发展的事实所给出的结论和要求，是毋庸质疑的。
　　当前，在经过连续10多年经济快速增长图行天下，民众普遍的衣、食和一大批民众的住房解决得比较好的前提下，有条件更加强调住房问题的民生优先地位。如果说，这样做要适度放慢经济增长的速度，只要不是根本性的逆转是值得的，或者是不得不这样做的，是对过去工作不足的一种补课。
　　第二，在生产和消费上，要同时倡导节俭型住房的观念。
　　前几年，国家管理部门曾经倡导过房地产建设省地节能的思想。这是正确的，但是倡导的对象主要是针对生产领域，缺少对消费者的引导。根据形势发展要求，应该对生产和消费同时提出节俭型住房的要求。
　　从包括生产和消费两个角度尤其是消费角度看，提出节俭型住房更具有现实意义。近几年，有一股不正确的住房生产和消费之风，盲目追求低容积率、大套型，追求高档甚至豪宅。其后果极为严重：中国有13亿多人口，如人均增加一平方米建筑面积住宅，按容积率1计算，则需要占用土地13亿平方米即195万多亩，亦即19个上海市域的面积。这对于守住19亿亩耕地红线，是一个极大挑战！同时，目前中国的建筑和房地产行业，位列碳排放大户第二位，不对其有所控制，对于减排任务的完成也是一个巨大威胁！为着切实保护中国极其宝贵的土地资源，为了全面实践中国在哥本哈根会议向世界作出庄严的减排承诺，也为了子孙万代的可持续发展，中国的住房生产和消费除了节俭型道路之外，别无选择。
　　要实现节俭型住房生产和消费，除了宣传引导之外，需要技术规则的硬约束，更要有经济手段的硬约束，拟议中的物业税应该是一项最有效的工具之一。
　　提倡节俭型住房是指住房生产和消费的主流，并非完全排斥奢华型这一支流或者细流，因为社会有一部分奢华型住房消费的要求，也需要满足。不过对于奢华型住房的生产和消费，需要设置很高的奢华成本，以补偿社会因奢华型住房而形成的外部成本。提倡节俭型住房，不是否定消费，更非提倡苦行憎。两者的区别，只要不是故意误解，应该是清楚的。
　　第三，在制度设计上，要明确市场机制和行政机制并行的“双轨”制度。
　　旧的住房制度改革以来，人们的注意力主要集中在市场轨道上。这有历史合理性。但多年的实践证明，市场无法解决全体民众的住房问题。进入21世纪以来，尤其是近几年，人们开始校正自己的思想和行为，重视行政力量在解决住房问题上的作用焦点装修家居网，重视住房保障，并取得了若干成效。但是迄今为止，部分人还片面地理解社会主义市场经济，主张在住房问题上“以市场机制（商品住房）为主，以行政机制（保障住房）为辅”。这是存疑的。
　　根据中国现有的生产能力，大部分消费品领域应该实行市场机制，但是，在住房方面应该是市场机制和行政机制双轨并行。其中一轨，对应中等及其以上收入者这一块的住房，基本上由市场来调节，虽离不开行政调节（如土地供给，消费政策的松紧等），但仍可讲以市场机制（商品住房）为主；而另一轨，对应中等偏低及其以下收入者这一块的住房，基本上要由行政来调节，虽也有市场解决的路径和成分，但仍可讲以行政机制（保障住房）为主。所以在总体上，两股轨道各负责一块，没有谁主、谁辅的区别。
　　如果说，“以市场机制为主，以行政机制为辅”的总提法，是指住房数量在两者之间的比例关系，则并无实质意义。因为，不管比例关系如何变化，两者永远都是同时需要，同样重要的。倘若一定要坚持“以市场机制为主，以行政机制为辅”的总提法，反而有害。因为这使人们发生误解，驱使人们重视市场机制、忽视行政机制，从而削弱对于住房保障的重视程度。这几年在中央大抓特抓住房保障的同时，一部分地区仍旧行动不力，原因多多，但“以市场机制为主，以行政机制为辅”的总提法，不能不负有错误引导的责任。
　　第四，在民众消费上，还要倡导自住其力和循序渐进的观念。
　　多年来，一些民众的住房消费观念有严重扭曲，包括过分依赖政府、急于购房并要求一步到位等等，这对于住房市场和住房保障都很不利，需要花大力气校正并树立合理的消费观念。
　　一是，要牢固树立住房消费自住其力的思想。“自食其力”的古训，流传千年，人们认为自然而然。住房消费自住其力，就是自食其力的自然延伸。个人和家庭有多大的经济能力，就消费何种住房。不能因为自己经济力量薄弱，就怨天尤人，甚至无谓地向政府和社会伸手或施加压力。政府对于经济力量薄弱住房困难的民众，肯定是要帮助的，但这不能成为依赖的理由。
　　二是，要牢固树立住房消费循序渐进的思想。当前流行两种不良倾向，一是刚就业的年轻人急于购房；二是要解决住房，就要一步到位。买不起房或一步不到位，就怨气冲天。这两种倾向，是违反世界潮流的、违反住房消费规律的搜狗，而且极大地增加了市场的压力，是导致多年来供求失衡的重要原因之一。
　　自住其力、循序渐进连同节俭消费这样三个住房消费观念，不是深奥的道理，但现在远没有形成普遍的舆论氛围，需要大力宣传，使之深入人心。三个住房消费观念，属于住房消费意识形态的问题，也是根本性的问题，不好好解决，中国的住房问题可能难有宁日。
　　第五，在市场运行上，要明确提出“平稳运行”的要求。
　　住房市场（含住宅土地市场）作为房地产市场的主力，对于地方经济和财政的关系极大，对于金融安全的关系也极大。住房市场热乎，财政的日子好过，但金融安全忧虑了；住房市场呆滞，财政的日子难过，金融也忧虑了。到底该如何处理住房市场的调控取向呢？唯一正确的选择，就是平稳运行。
　　平稳运行包含两层意思：一是要求在正常年份（非危机时期）温和地增长；二是在重大经济转折期（如世界经济危机时期）平稳地过渡，也就是在任何时候都要尽最大的努力不让市场大起大落，尤其是交易量的大起大落。
　　住房市场平稳运行的主要考察指标是两项，一是交易量，二是价格。两项指标互为表里，但在市场热乎期，要更重视价格的控制；在市场呆滞期，要更重视交易量的提升。一段时期来，有些地区只希望价格快点上升，以期对于财政有更多的支持，这是放任泡沫滋生的危险行为，必须要纠正。
　　要保持住房市场平稳运行，货币供应的平稳运行是一个重要的前提条件。问题是，在货币供应不稳时期如何保持住房市场的平稳运行？这是对住房市场的真正考验。一部分人认为，货币供应的平稳与否同住房市场的平稳与否，是正相关关系，货币供应不平稳，住房市场不可能平稳。这种看法，有合理的成份，但是太绝对化。应该说，只要在货币供应同住房市场之间筑起适当的防火墙，还是有可能使住房市场运行相对平稳的，其措施大体上就是利率、首付率、税率、费率和转让行政门槛的调整。多年的实践证明，适当的防火墙是相当有效的。
　　要保持住房市场平稳运行，各种调节政策的推出不能过急，否则过犹不及，可能走向反面。这也是实践给我们的启示。
　　关于中央企业退出房地产市场的建议
　　全国政协社科界委员 张泓铭
　　（上海市人民政府参事 上海社科院研究员、博导）
　　2007年和2009年搜狗，全国房地产市场大热，“地王”现象频现。在诸多“地王”中，其主角竟然是中央企业或是其子孙企业（下简称“央企系”）。据报刊称，在2009年全国的90多块“地王”中，央企系占了六成多。由此，引起社会颇多质疑之声。
　　一、央企不应该在房地产市场中搅和
　　我以为，央企系不仅不应该捣鼓“地王”，而且也不应该在房地产市场中再搅和，也就是说可以退出房地产市场了。
　　理由是，央企系具有特殊使命和权利，不是一个普通的市场主体。央企系的特殊使命是执行国家的重要经济功能，主要从事同国家安全、重大资源密切联系的重大产业，比如石油、石化、电力、铁道、通讯、航海、航空、航天、军工、金融等行业，而非参与国内的一般性市场竞争。根据它的特殊使命，它具有特殊的权利，即以国家作为支撑，具有人才、资金、宣传和种种资源上的优势，是任何其他企业所没有的，社会也是基本认同的。假设，以央企的特殊优势进入国内的竞争性行业，不仅市场被寡头垄断以至扭曲，则国家的任务将被削弱。中国的房地产市场很重要，但不是一个直接关系到国家命脉的市场，央企的进入没有必要，不仅没有必要，而且造成过度竞争，搞乱房地产市场，2009年央企系拿了那么多的“地王”就是明证。
　　央企系进入房地产市场有年，为国资保值、增值作出了贡献，现在提出要退出，这是时代发展的要求。十多年前，央企系进入房地产市场，是历史的需要。在中国房地产发展的初期，产业和市场的发展相当有限，形形式式的央企为了解决当时各自的难题，撞入了房地产行业，一有利于国企脱困，二有利于房地产业和市场的发育，是应该肯定的。但是，现在房地产业和市场已经充分发展起来了，从事房地产的央企自身也大大壮大了，就不需要留在这样一个是非颇多、且充满激烈竞争的行业来搅和了。
　　二、央企退出房地产市场的方法
　　退出的指导原则：一要保证国有资本（或其他可能的合作资本）的安全，而且升值的利益要得到实现；二要保证员工合理利益的稳定；三要保证工程项目的顺利进行。
　　退出的范围：不管是投资于母公司、还是子公司，甚至是孙子公司，只要是
　　央企全资的、绝对控股的、基本控股的、实质控股的房地产企业产权鹿鼎记，要全部退出。至于投资于房地产项目的，除了自用之外，也应退出。
　　退出的手段：要对央企系的房地产企业产权和经营项目产权，采取市场交易的手段，在等价交换的前提下予以转让。这里的关键是公开、透明，要重点防范内部人弄虚作假、侵吞国有资产的舞弊行为。
　　资金退出后的发展方向：国家对央企早就规定了主业，一般可以说是央企资金从房地产市场退出后应该继续固守的发展方向；也可以选择新的发展方向，主要的目标应该是2009年中央倡导的新战略性产业：还可以率先在海外进行投资，联合或引导国内的中小企业走向世界，担负起老大哥的角色；如果可能，在海外发展房地产投资，也是一个相对有优势的领域。
　　关于排除障碍由易入难、下决心试行物业税的建议
　　全国政协社科界委员 张泓铭
　　（上海市人民政府参事 上海社科院研究员、博导）
　　2003年10月，中共十六届三中全会指出：“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”此后，财政部在十来个省市开展物业税模拟运行试点，但尚无定论。2009年5月，国务院批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，开征物业税旧话重提。
　　我认为开征物业税有三大好处：第一，有助于均衡财富，抑制两极分化。房地产市场价格多年过快上升，导致两极分化有所加剧。通过物业税征收，可以把部分因房地产价格过快上升形成的财富适当收归国有。第二，有助于稳定税收，平抑房地产市场波动给财政的直接影响，减少财政对“卖地”依赖，以解地方政府对于房地产调控的两难心理。第三，有助于抑制过度投资持有，稳定房地产市场交易和价格。
　　但是，多年来反对或疑惑征收物业税的声音很大，大体有：（1）城市土地所有权属于国家，房屋所有权不完整，收取物业税不合理。（2）现行房地产税费既多又乱，收取物业税是否重复征税，是否要与现有的税费体系同步理顺？（3）统一完整的房屋和土地信息不足，征收对象不清晰，征收范围如何界定？（4）房地产价格如何确定，如评估则面广量大，准确性也有问题，如何服人？（5）起征点和税率为多少，征收方式如何，如何应对征收管理的难度？（6）房地产各类别、各品种和不同情况如何处理网络超女，土地与房屋、农村与城市、新房与旧房、自住与经营、普通与非普通、第一套与多套、人均与户均、存量与增量等诸多复杂关系，如何区别对待？（7）同物业税相关的土地出让制度、市场调控方向和房产建造方式等大问题，如何综合解决？（8）新税种需要立法程序，立法中一些人有利益瓜葛，顺利通过并非易事。等等。其实，上述问题归结起来无非是利益问题和技术问题，而真正的障碍是利益问题。
　　上述一系列问题，争论了6年多时间，要是等待达成共识，恐怕旷日持久、遥遥无期。本人认为，开征物业税首先就是调整利益关系，不能避开这样一个实质，当然，实际操作应尽量减少冲击和阻力。当前，无论从房地产市场稳定、财政税收稳定、政治社会稳定的角度看，都必须下决心试行物业税，以调整社会阶层的利益。即便一开始还不能调整好全部利益关系，至少要给社会一个明确的信号，以便达到市场调控的部分目的。在此前提下，什么技术问题都是可以解决。总的想法是，由易入手、稳定起步、步步深入、综合解决，以不会为最后的完整改革设置障碍的办法来进行，具体的建议是：
　　首先，在物业税征收的对象和范围选择上，先缩小牵动面，再逐步扩大。比如，在涉及地区选择上，先城市弃或后农村；在房地产性质选择上，先商品性弃划拨；在房地产大类选择上，先土地后房屋；在房屋大类选择上，先非住宅后住宅；在住房档次选择上，先大房型、高价住宅，弃或后中小房型、中低价位；在房屋套数处理上，先以单个产权证为单位，具备条件后多套合并；在不同住房来源处理上，先纯商品房源购进，后行政性房源改革时购进，弃政治性安排购进（只对离休干部本人）；等等。其中，在住房档次上先对大房型、高价住宅征收，看来不得不优先试行。具体选择办法，可以按照城市住房价值顺序排列，只取价值在前百分之三到五的纳入征税，也可以以住房面积顺序排列，只取前百分之三到五的征税，到底是以价值还是面积征税，还是并立，可以经过试验再决定。至于取前百分之三到五的比例是否合适，是否要扩大，待积累经验并根据财政需要再决定无虞。
　　其次，在房地产价值评估方法上，先采用简便的统一方法，最后用公认适宜的方法。比如，可以用最后购进价格加上当地消费物价指数因素统一计算（因为无论从经验上、理论上、统计数据上看，多年来房地产价格上升速度远远快于消费物价指数），这样可以避免评估准确性的争议和评估成本高的问题，也不会为最后找到合适的评估方法设置障碍。
　　再次图行天下，在税率设置上，要有弹性，并从低起步。税率设置有弹性空间，不必一率定终身，这样可以为动态调整留下空间，当然要有上限。先按其中的较低税率试行征收，可以减少抵触情绪顺利起步，当然较低税率也不能成为象征和摆设。
　　又次，在同相关制度改革关系的处理上，不让相关制度的改革拖住后退（包括现有又多又乱的房地产税费制度），物业税先推出试行。一系列相关制度的改革极为复杂，有些问题人们一时还认识不清，只有通过试行物业税才可以充分暴露矛盾（或许现在设想的矛盾，只是虚惊一场也有可能），才能着手系统改革。
　　最后，在法规依据上，暂不设立新法，应在国务院《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》基础上，分别对个人居住用房地产税和城镇土地使用税按物业税要求推出试行办法，避免设立新法的漫长过程。最后，物业税是否要设立新法或是同其他税法进行协调归并，通过试行后再决定。
　　关于赋予地方政府调控房地产市场主动权的建议
　　（全国政协委员 上海市人民政府参事 上海社会科学院 张泓铭 研究员 博导）
　　多年来，中国房地产市场跌宕起伏，期间，经历过多次低迷和火爆的轮回。刚刚过去的2008~2009年的这一轮，更是令人印象深刻。每经过一个轮次，尤其是在市场火爆和价格高涨时，就伴随着一轮铺天盖地的质疑之声，令管理者难以招架，也令社会极度困惑。这些种种，促使人们进一步思考整个房地产市场的调控问题。
　　回顾进入21世纪的中国房地产市场调控，大体上是合理的、不断完善的。但是，有一个问题考虑较少，就是在调控中中央政府与地方政府关系的处理，如何考虑让地方政府有更多的调控主动权。
　　一、房地产市场的区域性特点，要求给予地方政府调控的主动权
　　多年来，一些从事宏观管理的人有一个普遍看法，认为房地产业仅仅是国民经济的一个产业而已，它的运行是受宏观经济制约的。所以，观察和处理房地产问题，不能从产业角度，而是要从宏观的需要出发。
　　这种看法过分强化，引发管理实践的一些片面性：对房地产市场的调控，主动权似乎只能掌握在中央即国务院及其机构手中www.focus.cn，地方没有主动的调控权，只有事先的建议权和事后的执行权，在执行中可针对地方特点进行适当调整或细化。
　　多年来，全国的房地产市场调控，就是这样进行的。在每轮房地产市场的运行中，某些地方政府知道自己的市场已经出现了问题，比如2007、2009年沿海大城市房地产价格飞速上涨等，但是地方政府无权采取主动调控行动，也没有调控的具体手段，要等待中央政府的决策。而中央政府需要观察全局的需要，这样就贻误了调控的时机，使某些地方的房地产市场问题更加严重，社会的意见更大。
　　房地产市场具有鲜明的区域性特点，即必须在当地开发建设、交易和使用消费。这是由房地产需要依附土地而存在所决定的。房地产市场的区域性特点，也意味着在全国范围内，各地区市场有很大的不同。此处过热，彼处正好，他处还冷，全国的房地产市场就是这样的千变万化，调控就不能一声令下起步走，是一个并不深的道理。根据这样的特点，必须要给予地方政府调控房地产市场的主动权。
　　二、给予地方政府调控权的要点
　　第一，中央政府要允许并鼓励地方政府，根据市场实际情况自行调控。但是，必须有一个前提，就是地方政府要对地方房地产市场的平稳发展负责，并以量化指标公示，其核心的指标应该是价格指数。主动权应该和责任相对应，否则，将形成地方政府不调或乱调，甚至出现只往上调、不往下调的单边调控，把事情搞得比目前还要糟。
　　第二，中央政府允许地方政府自行调控，是限于省级（含直辖市、自治区）政府。至少在若干年内，不允许省级以下一政府自行调控。
　　第三，中央政府要明确，地方政府应该有的几项调控手段及其弹性范围。比如说，地方税率的调整权限（包括对中央税收的补偿）、行政收费的调整权限、土地供应量的调整权限、公积金使用的调整权限。现在，这些权限基本集中在中央政府手中，今后要大部分赋予地方政府。唯有货币政策的调整权限，应留在中央政府及其管理部门手中。实际上这是中央政府和地方政府的合理分工。
　　第四，一定条件下，中央政府可以收回给予地方的房地产市场调控权。如，当某地的市场调控不好时，临时收回某地的调控权；当各地的房地产调控均不好时，全部临时收回调控权；或当发生其他不可抗拒的重大因素时，收回地方的调控权。