万国测评分析报告（0312）

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看好地产板块6个理由

    叶柒平   


    周五市场盘中出现较大幅度波动，最终金融板块再次将大盘拉起，特别是集中银行龙头股止跌启稳将大盘拉升至收阳。金融板块的走强将直接会影响起姊妹板块地产板块的走强，去年以来金融地产一直保持很好的联动。因此地产板块在本周创下新高后下周有望成为市场热点。除了这个联动因素以外，我们还有看好地产的五个理由，对于地产板块的认识去年上半年以来我们就一直看好，这与市场很多认识看淡地产的认识不一致，市场最证明地产板块是领涨板块之一。第一、人民币升值因素，这是我们看好地产板块的最重要因素之一，我们知道人民币升值对地产、金融、航空、土地储备丰富品种构成积极影响；近日美国外长再度访问中国，再次刺激人民币突破7.7400重要点位，人民币后期将有望加速升值，地产板块的重组价值逐步提高。第二、资产置入预期，大智慧板块监测显示，目前地产板块是两市最大的板块，包含上市公司最多，特别是地产类上市公司资产置入最为踊跃，而且地产资产置入非常受到市场欢迎，而2007年机会在于资产置入，因此房地产是资产置入的最重要来源，因此值得关注；第三、地产商融资需求，由于银行对房地产公司严格贷款，因此大股东房地产资产证券化的热情很高，资本市场逐步成为地产公司主要融资平台，特别是定向增发这种简便的资本运作为大股东提高便利，因此房地产公司的融资需求是最为迫切的；第四、土地政策面开始缓和，本周两会期间土地资源部部长表示今年不在有更严格的土地政策，这很大程度缓解了市场对进一步严格调控的担心，但是调控还是存在，只是可能不会有更严厉的。第五、业绩释放，很多人担心调控挤压地产公司利润和房价，但是我们忽视了房地产公司建筑期很长，现在很多楼盘都是以前的成本，目前利润依旧非常高，而且产能也是大量释放，再者，即使价格有所回调，但是相对于三年前的房价，目前还是处于非常高的水平，盈利空间还是较大，因此今明两年将成为房地产公司业绩释放高峰期；第六，资金流入地产板块，大智慧板块监测显示：房地产板块是春节后资金介入最为明显得主流板块，目前该板块已经率先创新高。基于上述两大理由，我们认为可以中短线继续看好地产板块，特别下周要密切关注人民币升值和资金流入对地产板块的影响。值得关注个股如下。
    本周大盘基本上与我们上周所预测相温和---横盘振荡。下周两会即将结束，大盘也可能面临一个小变局，整体而言，我们预计3月份继续是箱体振荡，3000附近还是有有一定阻力，那么下周大盘上半周可能试探再次挑战3000点，由于3000点已经在近期市场留下阴影，因此下周3000点附近可考虑适当控制仓位。下周要密切关注3000点附近多空双方的争夺。
   1、世博股份(002059)小盘地产股,公司是两市中唯一与华侨城经营模式相同的,其旅游和地产相结合的业务将给公司持续增长带来推动.公司目前拥有世博兴云地产公司55%股权，该公司土地储备1155.63亩,由于其土地成本约22万元/亩，现在已经上涨到150万元，公司重估价值相当突出.从07年起公司的房地产业务将进入回报期,业绩将出现快速增长,所以在06年公司业绩的低谷期,基金开始悄然建仓.从该股的技术形态来看,在2月27日大盘爆跌的第二天该股就放量涨停率先创出新高,3月以来的7个交易日其累计换手达到了70%,本周虽然有所震荡,但是收盘价仍然都站在前期高点8.84元之上，显示其这次突破的有效性,短线量能开始重新放大，短线可看高一线。
   2、天鸿宝业（600376）：母公司是北京最大地产公司。作为由北京城开集团和天鸿集团合并成立的首开集团旗下唯一一家控股的房地产上市公司，天鸿宝业无疑将从两大集团的合并整合中受惠，随着股东实力的增强，公司未来在获取土地和银行信贷方面将更加便利。从目前业务发展来看，公司拥有100多万平米的土地储备，可满足未来3-5年开发的需要。后并后的北京首都开发控股（集团）有限公司总资产达到500亿元，成为北京当地最大的房地产企业。该股是非常标准大集团小公司，未来资本运作空间很大。该股还是北京正宗的奥运地产龙头之一，本周奥运地产股纷纷走强，该股也将有望逐步成为市场的主流奥运地产龙头。最中线关注。
    3、安徽水利（600502）:坐拥4000亩土地储备，被市场忽视的安徽地王。人民币升值一直是这次行情的主线,而地产股也成为了市场的宠儿,而土地储备一直是地产股的最大看点,也是地产股价值重估的主要衡量尺度。公司是一家土地储备相当丰富的二线地产股，其土地储备甚至超过了深深房、中粮地产，公司在04年前就置入大量土地,目前还有可开发土地196万平方米,是安徽省最大的土地资源储备商之一。分布于合肥、芜湖、蚌埠、六安等区域中心城市，土地资源储备量足以支撑其未来三到五年的开发之需，且在总体房地产市场发展比较健康的安徽中部。券商报告指出公司土地每亩成本比市场价低15万元以上，以此计算4000亩土地储备的重估升值约在6亿元，相当于每股3.85元。加上公司账面3.38元每股净资产，公司重估净资产为7.23元/股。大股东还有大量优质资源，有望通过增发置入上市公司。中线关注。
    4、中关村（000931）北京地产股，随着鹏泰投资正式入主，公司已经明确和清晰了三大主业，一是以科技园区开发为主导的房地产开发业务；二是以四环医药为基础的医药业务；三是以中关村建设为基础的建设施工业务。其参股子公司北京中关村开发建设股份有限公司为代表的投标联合体中标总投资45亿元的北京五棵松文化体育中心项目，也使该股成为绝对价格最低的奥运地产股。该股最近上升形态保持良好，其股改完成第一个交易日的成交回报显示有中金公司旗下席位大举买入，而且其股东人数也呈现稳步减少的态势，显示随着其基本面的逐渐改观，已经有越来越多的机构开始关注该股，短线随着奥运板块的走强，该股补涨机会较大，有望突破前期6.98元的高点打开上升空间。短线留意。
   5、北京城建（600266）：奥运地产龙头+整体上市预期。作为奥运工程的主要投资商之一，公司拥有垄断性奥运地产资源：奥运村、五棵松体育中心部分产权，并将于07年开始分享奥运资产带来的巨大升值。公司项目储备26000亩，居行业之最。储备项目主要位于北京地区，包括：一级土地开发项目17800亩、土地批租项目6,600亩、在建拟建商品房160万平方米。公司未来3-5年，将有50%左右高复合增长。持有国信证券9800万股上市后预计可增值6.2亿元；控股中科招商，投资的数家公司将在今明两年上市，首期可带来预计达6亿元的投资回报。东方证券预计2006--2008复合增长率高达50%以上。公司资产的总市场溢价在70亿元以上，可变现每股评估价值10-12元，投资价值显著。大股东北京城建集团是北京市建筑业的龙头企业，现有总资产249.74亿元，净资产35亿元。作为北京最具影响力的大型建筑企业，目前城建集团正在承建国家体育场、国家体育馆、五棵松文化体育中心、奥运村、首都机场3号航站楼、中央电视台等一大批奥运工程，以及国家大剧院、银泰中心、中关村科技园区和北京地铁多条线路、国内几十条高等级高速公路等重大工程建设项目。近年来，集团年度工程中标总额及销售合同额达240亿元，年经营额达210亿元，年房地产开发面积达200万平方米，年施工开复工面积达1800万平方米。随着资本市场轰轰烈烈的资产证券化高潮和整体上市的呼声，大股东整体上市预期强烈，中线重点关注。