物业税、信贷、保障房、加息 两会楼市“风声”大作

启明星

楼市话题推上“两会”并被高注关注，据报政协提案中剑指“高房价”的楼市提案占据半壁江山。扑朔迷离的楼价在“两会”后形势明朗也开始有先例可循，无论是08年“两会”后楼市出现的低迷，还是09年“两会”后楼价的迅速攀升“两会”已成为楼市的“风声”所向。 　　于是，无论是想要买房的老百姓，还是紧贴政策走势的炒房客，亦或财大气粗的开发商，都在“两会”的紧要关头翘首而望，等待着一场空前关注的“两会”为未来楼市揭开悬念--“两会”会为楼市再带来什么政策？哪些政策最令人牵挂？“两会”热力以及政策调控之下，开发商又会如何应对？
　　专家认为，今年两会期间物业税、货币政策以及加息等四大政策最受关注。 开发商方面，全国政协委员、广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔则坦言不看好今年房地产行业，在销售量下滑非常大的情况下，会考虑采取优惠销售措施。 　　“高房价”、“蜗居”成两会流行词
　　一直准备买房的李先生最近收起了计划，准备“等等看”，他要等、要看刚刚开幕的全国“两会”，“房价这么高，两会上肯定会对这个问题好好讨论的，我等着两会后房价下跌再出手。”记者采访发现，像李先生这样抱着看两会后市再买房的市民不在少数，一些房地产中介也在过去一个月楼市成交量、成交价双双下挫的形势下，开始静等两会传出声音。
　　人民网“2010两会调查”结果显示，85%的网民期望加大调控房地产力度，60%的网友自认是“蜗居族”。搜狐在“本次全国政协和人大会议，你最关心的议题是什么”的网络调查也显示，在95256个投票中，“房价与房地产调控”在14个选项中以34.22%的票数高居榜首，“高房价”、“蜗居”甚至成为两会流行词。
　　其实，去年便有人下定论，说今年楼市是个“政策市”，而今年“两会”将给虎年楼市定调。著名房地产营销策划专家谢逸枫认为，3月份的“两会”将成为未来楼市走向的关键，虎年的房地产市场能否延续牛市，关键要听听政策的风声。“所以，2010年3月两会前后，地方政府的调控措施将陆续出台，而3月能否出现‘小阳春’，要看全国两会如何定调。”
　　眼下，像李先生这样的买房族们盼着政府再出招，楼价再降一降；此前一直“接招”的开发商们则静待政府还会如何出招。
　　今年两会可能不会成为楼市“分水岭”
　　今年两会带来的楼市悬念尤其牵动人心，又为未来楼价的走势埋下怎样的注脚？无论是政协委员还是业内专家均认为，两会后楼市现拐点的可能不大。
　　全国政协委员、广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔认为，最近频繁被猜测的“遏制”、“打压”的提法都不合适，因为政府没有必要和理由打压房地产，只是有必要控制房价的上涨。“我每年都说，房价过快增长对长期发展的房地产业没有好处，因为我作为开发商也不愿意看到楼价一下子上、一下子下。”黄文仔说，去年9月份便很警惕，预料到楼价上涨过快政府必然会采取措施，“还是平稳发展得好。”
　　作为多年参加两会的地产界政协委员，黄文仔认为，在先前的一系列控制楼价的政策之后，两会后政府再出“招”的可能性不大，“因为目前房地产市场的下滑很大，销售量下滑非常大，价格 (论坛 新闻)下降也不小。”
　　著名房地产营销专家谢逸枫也认为，今年“两会”可能不会成为分水岭，因为目前房产政策的大方向已很明确，是“抑价保量、抑炒促销”，由投资需求转变为购买需求。
　　价格短暂下调埋下暴涨隐患？
　　谢逸枫认为，不管政策是否出来，都影响不了房价上涨的趋势。因此，从第二季度开始房价还会呈现上涨趋势，中央和地方政策调控的力度在二季度后期将逐步加强，政策将出现明显的“前松后紧”走势。
　　而全国政协委员、深圳祥祺集团董事长陈红天则认为，面对政府过分的调控手段，大部分企业可能出现的应对措施是放慢发展速度，因为相当部分的企业是有积累的，政策对企业并不会造成太大的影响，但这样的放慢速度对市场来说并不是好事。
　　“2008年就是例子，当时市场供应少了20%，需求增长了20%，一年之后价格便迅速升了起来。”陈红天认为，虽然很多人认为政策的强力调控会给开发商带来降价的压力，从而出现楼价的下跌，但事实上，有实力的企业可以暂时不卖房，只是把市场开发做慢一点，减少供应量，这样，反而会为下一次楼价暴涨创造条件，“情绪性的政策是不健康的。”
　　两会关注
　　四大地产热点
　　物业税、《住房保障法》、二次房改再上提案
　　悬念之一
　　物业税会不会开征？业内人士认为准备不足
　　从国11条提出完善房产制，到物业税试点拟推向全国，以及在深圳、北京试点征收商用物业税的传闻，物业税是否开征成为今年两会最令人关注的事。
　　全国政协委员郭松海建议通过开征保有税来调节，迫使富人减少对地产资源的占有。于炼则表示，物业税对调控房价有一定作用，而深圳是国内房地产市场化程度较高的城市，进行物业税试点成功的可能性大。李稻葵则表示，物业税可能今年试点征收，但对控制房地产价格上涨，作用可能并不大。
　　不过，业内人士对物业税的开征并不抱乐观态度。谢逸枫认为，中国房地产的物业税开征在目前条件和时机尚未成熟，物业税开征的几个现实问题还未解决。“物业税开征之后，需要协调分给国家和地方的比例，以及哪些相关税收将替代；其次，由于我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验不足，政府每年对所在区域的物业进行评估几乎是不可能完成的任务。最后是法律方面的问题，物业税的出台还需要经过一个立法的过程。至今还没有看到任何立法的草案或者有关这方面的消息。”
　　悬念之二
　　货币政策会再收紧吗？开发贷款将受严格审查
　　“接下来楼市的走势，主要是看信贷政策走向。”谢逸枫表示。
　　全国政协委员、上海银监局局长阎庆民表示，今年对开发商的开发贷款将会严格审查，提高开发商的资质要求，尤其是对一些不是以地产开发为主的企业控制信贷，同时二套房贷政策也会被严格执行。
　　此外，目前部分地区已经突破了70/90政策的限制，因此再度要求严格执行70/90政策也被看成是今年政府调控房地产市场的手段之一。不过对于这一政策异议比较强烈，深圳一开发商在接受采访时认为这一政策不符合楼市趋势。会否严格，取决于政府和市场间的博弈。
　　悬念之三
　　保障房制度升级？民主党派再提《住房保障法》、二次房改
　　保障房的建设则是另一大关注热点。“与国外相比，我国的保障性住房建设所占比例仍然较低，国外的保障性住房基本在10%左右，对保障性住房的建设问题应该也会成为这次两会上的重要议题。”谢逸枫认为。
　　各民主党派在保障性住房方面的建言献策最为积极。民革中央提案建议，加快制定和出台《住房保障法》，以法律形式保障公民的住房权和基本住房需求。同时还建议强化行政问责制，将住房保障情况纳入地方政府官员政绩考核体系，作为升迁的硬指标。农工党的提案题为《关于加快住房保障立法完善住房制度的建议》，建议二次房改，建议成立“深化住房制度改革领导小组”，领导二次房改，并且尽快提出建立“三三制”住房制度和“四定两竞”公共住房改革的具体方案并发布执行。
　　悬念之四
　　加息还会远吗？加息意味着货币政策转向
　　存款准备金率上调了，加息还会远吗？谢逸枫认为，近期央行未发行票据，表明市场流动性仍将维持充裕，央行在货币政策方面希望避免流动性的大起大落。所以，央行上调存款准备金是为了引导贷款均衡合理的增长“目前中国的通胀预期并没有那么严重，因此，近期央行不会采取加息的手段。一旦加息则意味着货币政策的转向，有可能加息时间至少：在4月份之后。”
　　两会开发商声音
　　今年不看好房地产会优惠让利
　　广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔：预计今年会在销售上有所放缓，另外，市场销售一慢再出现08年之后的暴涨情况也不足为奇，健康的行为发展是不能大起大落的。
　　今年并不很看好房地产行业，因为去年销售得太多，市场有个消化期，之前调控政策也出得很多，政策的反应会一步步体现。在市场销售不好的情况下，肯定会根据市场的情况推出一些优惠措施，给买家让利。
　　政府强硬政策调控是倒退
　　全国政协委员、深圳祥祺集团董事长陈红天：从经济学角度讲，未来房价的预测应该基于三个方面，一是去年的GDP有多少，二是市场供应量多大，三是老百姓去年收入怎么样。房地产既然选择了市场经济，就应该接受市场经济的调节手段，但现在大家都把目光集中在了政府的政策调控上，而这种调控方式其实是一种倒退。
　　政府应该集中资金、资源帮助那些买不起房的人。现在的情况是，越关注、越整顿，市场就越混乱，既然选择市场经济就不必短期内过多地说贵，说便宜。
　　另外，政府关键是在卖地收入和开发商交纳的税款里拿出一部分建廉租房、经济适用房，而强硬的政策干预只会让房价紊乱。