行业面临大清洗 中小房企面临土地资金压力

启明星

全国两会期间，房价、地价问题备受关注。继“国四条”、“国十一条”等调控政策之后，国土资源部昨日出台了19条土地调控新政。国土部在其网站公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(简称《通知》)，《通知》包含19条内容，明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”,保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地……土地新政可谓“刀刀见血”。 　　以下是21世纪不动产的观点：
　　房地产行业的大佬们终于迎来了梦寐以求的整合时机。
　　日前，国土部针对目前房地产市场和土地市场出台了“19条”，内容大多是老生常谈，但其中有一条规定值得关注。该条规定：今年开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。受让人逾期不签订合同的,终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的,必须收回土地。
　　制定这一条的初衷虽然是为了治理“囤地”、“炒地”行为，但在无形中也为房地产整合铺平了道路。
　　资金和土地，一直是房地产企业的根本，其实两者是统一的，有钱就能拿地，有地就能赚钱。现在新政一出，旨在收紧银根、提高土地出让竞争中的门槛。这样一来，房企想拿地，就得过资金这一关。首先20%的保证金就要求企业有相当的自有资金。其次，此前大部分企业的付款进度都是3个月内付清50%，现在缩短为1个月，相当考验一个企业的融资能力。当然，这两项对于财大气粗、本身就有银行高额授信的大型房企而言，自然不是什么大问题。
　　另外值得注意的是，目前房地产行业分散的主要原因是地方开发企业过多、项目公司过多。这些房企受到地域、规模的限制，不太可能获得银行的高额授信，在跨地区开发商也存在诸多劣势。而那些房企大佬们，早在几年前就开始在二、三线城市布局。所以在新政规定的条件下，即便是二、三线城市中小型开发商，也将面临巨大的竞争压力。
　　这样一来，土地市场只能等着被放弃大佬们瓜分，而中小型企业由于资金压力，拿地将会越来越困难，预计未来将有一部分企业逐步退出市场。
　　同时，国内的房地产行业过于分散一直是困扰行业的一个问题，即便是老大万科地产，在国内市场份额也不到5%。许多开发商都是为项目而生公司，开发完一个项目就销声匿迹了。这样的房企过多，对整个行业的发展也是不利因素。
　　另外，由于中国房地产市场的规模实在太大，光上市房企就有上百家之多，出现不太可能出现垄断的情况。